Plusieurs raisons peuvent justifier la vente d’un logement occupé par un locataire. En effet, un propriétaire peut vendre son logement occupé si le contrat de location est proche ou s’il est trop éloigné.
Cependant, il est tenu de respecter certaines conditions pour faciliter la vente de son bien immobilier. Découvrez dans cet article comment vendre un logement occupé.
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Plan de l'article
Techniques pour vendre un logement occupé par un locataire
Il existe plusieurs possibilités qui s’offrent à un propriétaire qui veut vendre un logement occupé par un locateur. La première option qui s’offre à lui est qu’il peut mettre en vente son bien immobilier libre.
Pour cela, il est tenu de donner un congé au locataire avant de mettre le bien sur le marché. Il doit ainsi respecter le temps de préavis qui est fixé à au moins trois mois si l’appartement loué est équipé de meubles.
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Au cas où le logement loué n’est pas meublé, le délai de préavis est de cinq mois au moins. Le locataire doit bénéficier du droit de préemption et doit être prévenu des modalités de vente.
Quant à la deuxième option qui s’offre au propriétaire, elle consiste à vendre un logement occupé sans toutefois donner un congé au locataire.
En pareil cas, le vendeur est tenu de léguer le contrat de location au nouveau propriétaire sans toutefois le changer. Quant au dépôt de garantie, il sera remboursé au locataire par le nouveau propriétaire à la fin du contrat.
Notez cependant que l’assurance loyers impayés souscrite par le locataire est immédiatement invalide une fois que le logement est vendu.
Pour vendre un logement occupé sans donner un congé au locataire, il est conseillé de chercher un acheteur qui veut faire de l’investissement locatif.
En effet, il existe de nombreux investisseurs qui souhaitent investir dans un logement locatif. Ainsi, le propriétaire peut se tourner vers ces types d’investisseurs pour parvenir à vendre son bien dans un court délai.
Que faire en cas de vente d’un logement occupé par un locataire ?
En cas de vente d’un logement occupé par un locataire, le nouveau bailleur est tenu de prendre contact avec le locataire. Il doit lui faire parvenir ses coordonnés sans que le contrat de bail soit résilié.
Les conditions stipulées dans le contrat de location restent les mêmes et le locataire peut continuer à loger dans le logement loué.
L’ancien propriétaire n’a donc plus d’engagement à respecter envers le locataire. Il revient d’ailleurs au nouveau bailleur de lui rembourser le dépôt de garantie une fois que le contrat arrive à terme.
Connaître les droits et obligations du propriétaire et du locataire lors d’une vente
Vous devez connaître les droits et obligations du propriétaire et du locataire lors d’une vente pour éviter tout litige. Effectivement, le propriétaire doit respecter certaines règles lorsqu’il souhaite vendre un logement occupé par un locataire.
Le propriétaire doit notamment informer son locataire de la mise en vente du bien immobilier avant toute démarche administrative. Il doit aussi lui faire visiter le logement avec l’accord préalable du locataire.
En revanche, le locataire ne peut pas s’opposer à la visite des lieux si elle a lieu entre 9h et 21h. Il est tenu d’informer le bailleur de ses intentions concernant la prolongation ou non de son contrat de location.
En cas de refus du renouvellement par exemple, si celui-ci n’est pas justifié selon les lois en vigueur, cela donnera lieu à une indemnisation pour le locataire sortant. Le montant dépendra alors des cas individuels et sera déterminé après expertise judiciaire.
De même que dans toutes transactions immobilières, il est primordial d’être transparent sur chaque étape et ce dès l’entame des discussions afin qu’aucune partie prenante ne se sente flouée ou désavantagée pendant tout ce processus complexe qui requiert minutie et rigueur.
Comment gérer les visites et les travaux pendant la période de location ?
La vente d’un logement occupé par un locataire peut être une source de stress pour le propriétaire, mais aussi pour le locataire qui se trouve dans l’obligation de permettre des visites au sein de son domicile. Pour éviter tout conflit, il faut que les parties communiquent clairement et respectent certaines règles.
En ce qui concerne les visites, celles-ci ne peuvent avoir lieu qu’après accord du locataire. Il est donc recommandé au propriétaire d’informer son locataire suffisamment à l’avance afin que celui-ci puisse organiser sa journée et être présent lors des visites. Les visites doivent aussi respecter les heures légales, c’est-à-dire entre 9h et 21h. Il faut limiter le nombre de visites afin d’éviter toute intrusion dans la vie privée du locataire. Si cela n’est pas possible, il faut prévoir une compensation financière ou temporelle pour le temps consacré à ces visites.
En ce qui concerne les travaux, ceux-ci ne peuvent être réalisés sans l’accord écrit et préalable du locataire. De même, ils ne doivent pas affecter la jouissance paisible du logement par le locataire.
Si des travaux sont nécessaires avant la vente, mieux vaut planifier leur réalisation après avoir informé le locataire avec un délai raisonnable fixant notamment la durée estimative des travaux ainsi que leurs impacts sur la quotidienneté confortable habituelle (bruit, etc.). On pourrait éventuellement prévoir une réduction partielle ou totale du loyer pendant cette période si les travaux affectent l’usage de manière importante, mais cela est à discuter au cas par cas.
Il faut éviter tout conflit lors de la vente. La confiance entre les deux parties doit être préservée pour assurer une transaction immobilière réussie.
